2021年2月1日，中指研究院发布《2021年1月中国房地产政策跟踪报告》。从2020年底开始，以深圳、上海为代表的热点城市市场热度偏高，多个项目认筹率超过500%，给房地产市场带来一定不稳定预期。

  从2020年底开始，以深圳、上海为代表的热点城市市场热度偏高，多个项目认筹率超过500%，给房地产市场带来一定不稳定预期。近日，住建部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况，强调要采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。在此背景下，深圳、上海、杭州等城市出台调控政策，以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”；广州、合肥、成都、北京等城市严厉打击哄抬房价等交易违规行为。

  2021年1月21日，上海市住建委、房管局等八个部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，详细的细节内容包括：

  一、限购升级，离婚追溯3年，遏制假离婚。严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  二、税费升级，增值税免征年限“2升5”。调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

  三、加大商品房用地供应，稳地价、稳房价。完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。坚持房地联动机制，带领企业理性拿地，稳定土地价格。

  四、完善认筹制度，新房摇号优先倾斜“无房家庭”。严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

  五、执行差别化住房信贷政策，实施房地产贷款集中度管理。严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严控个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行逐步加强审贷管理，对购房人首付资产金额来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

  1月29日，上海银保监局发布《关于逐步加强个人住房信贷管理工作的通知》，内容涉及八大方面：①严格执行房地产贷款业务各项规制要求，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款首付比、偿债收入比、限贷等要求。②严格实施房地产贷款集中度管理，加强对房地产贷款占比、个人住房贷款占比的管理。③严格审核首付款资产金额来源和偿还债务的能力。审慎评估借款人还款意愿、还款能力，严控借款人住房贷款的月房贷支出与收入比、月所有债务支出与收入比。④严格加强借款人资格审核检查和信用管理。严格审批个人住房贷款。⑤严格个人住房贷款发放管理。重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买整体的结构已封顶住房的个人发放住房贷款。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。⑥切实加强信贷资金用途管理。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。⑦严格房产中介机构业务合作管理。⑧全方面开展风险排查。

  上海房地产调控政策历来严厉，此次政策组合拳的出台有效针对近期市场问题，同样是及时、到位。尤其是针对居民信贷管理的强化：严格审核首付款资产金额来源和偿还债务的能力，严格加强借款人资格审核检查和信用管理，严格个人住房贷款发放管理和切实加强信贷资金用途管理，力度较之前显著增大。短期内，政策精准打击投机投资需求，提升其购房持有成本，同时，加强居民信贷监管，有利于购房者更加理性置业，上海市场热度将明显降温。但中长期来看，上海房地产市场需求有支撑，价格预计将保持平稳，政策逐步完善有助于未来上海房地产市场运行更加有序、健康。

  1月27日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于逐步加强房地产市场调控的通知》，详细的细节内容包括：

  一、进一步加强住房限购。落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）。

  二、进一步加强住房限售。本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。以优先购买方式获得的热点商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。

  三、进一步加强税收调节。本市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

  四、完善无房家庭认定标准。2018年4月4日后转让本市限购范围内住房的，在本市限购范围内无自有住房记录满3年，可认定为无房家庭。

  五、完善高层次人才优先购房政策。本通知发布之日起，高层次人才转让本市限购范围内住房的，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。

  杭州本次楼市调控政策，从短期来看，楼市成交将会降温。从长久来看，本次新政调控虽抑制住投机，但对于热门板块的供需失衡问题并不进行解决，未来科技城核心区、奥体等板块依旧供给不足，而且随着亚运会逐渐临近，城市发展进入持续加速阶段，相信市场将又掀起一波热潮，调控或有进一步加码的可能，升级的方向预计将更微观、更细化。

  同时，广州、合肥、成都等城市对近期部分业主出现的哄抬房价行为重点处理。其中，广州开展房地产市场秩序专项整治行动，严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违反法律法规行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序，切实维护购房群众合法权益。合肥发布《关于严厉打击哄抬房价等违反相关规定的行为切实规范我市房地产市场秩序的通告》，《通告》指出：近期，合肥市个别小区业主擅自成立所谓“房价指导委员会”，并通过微信群等社交平台发布集体涨价言论，涉嫌恶意炒作房价。该行为严重背离中央关于坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，对我市房地产市场健康发展造成不良社会影响。成都发布《关于严厉打击哄抬房价等违反相关规定的行为切实维护房地产市场正常秩序的通告》，《通告》指出：近期，成都市个别小区业主成立房价沟通群扬言抱团涨价，涉嫌恶意炒作二手房价格，对成都市房地产市场平稳健康发展带来不良社会影响。

  受房地产贷款集中度管理新规影响，广州、深圳、上海、东莞等热点城市部分银行暂停房屋按揭贷款业务，部分仍有贷款额度的银行也纷纷上调房贷利率。如广州规定，2021年银行个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年全市中等水准，使得多家广州银行暂停房屋按揭贷款业务。

  综合来看，本次各地出台的楼市调控政策主要是针对近期各地市场过热的问题，反应精准迅速；本次各地出台的楼市调控政策主要以“打补丁”为主，是对各地之前楼市调控政策的补充，内容涉及加强限购、限售、税收调节和保障住房刚需等方面，短期内交易热度或将有所下滑，但是政策整体力度一般。

  各地调控政策的发布也指明了2021年的政策风向，传递出“房住不炒”的政策决心，同时表明一旦市场热度过高、房价出现异动，调控或有进一步加码的可能，升级的方向预计将更微观、更细化，政策优化及逐步完善有助于各地房地产市场运行更加有序、健康。当前，房地产金融审慎管理制度管理的“三方”（居民、企业和银行），政策均在持续深化和细化，短期内将有更多热点城市从居民端的政策跟进，为市场实质性降温。

  2020年，面对严峻复杂的国内外环境特别是新型冠状病毒肺炎疫情严重冲击，各地区各部门坚持稳中求进工作总基调，统筹疫情防控和经济社会持续健康发展工作，扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务，经济运行稳定恢复，就业民生保障有力，经济社会持续健康发展主要目标任务完成情况好于预期。

  根据初步统计，2020年，我国GDP为101.6万亿元，迈上百万亿元新台阶，按不变价格计算，同比增长2.3%。其中，产业增加值同比增长3.0%；第二产业增加值同比增长2.6%；第三产业增加值同比增长2.1%。分季度看，一至四季度GDP增速分别为-6.8%、3.2%、4.9%和6.5%，经济发展逐季向好，展现出我们国家的经济发展强大的韧性。

  1月8日，人民银行行长易纲接受新华社记者正常采访，谈2021年金融热点问题时指出：2021年货币政策要“稳”字当头，保持好正常货币政策空间的可持续性；要构筑与更高水平开放相适应的监管框架和风险防控体系。完善跨境资本流动监测，提高金融监督管理的专业性与有效性，维护好金融稳定。

  1月15日，央行副行长陈雨露在国新办新闻发布会上表示：2021年，稳健的货币政策会灵活性更好精准、合理适度，继续保持对经济恢复必要的支持力度。人民银行会坚持稳字当头，不急转弯，根据疫情防控和经济社会持续健康发展的阶段性特征，灵活把握货币政策的力度、节奏和重点，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济提高速度基本匹配，以适度货币增长支持经济持续恢复和高质量发展。

  1月19日，国家发改委举行1月份例行新闻发布会。会上表示：2021年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，兼顾当前和长远、统筹宏观和微观，把握好政策时度效，确保经济稳定恢复态势，而不可能会出现“政策悬崖”。

  1月4日，人民银行召开2021年工作会议。会议指出：深化金融市场和金融机构改革。落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度,完善金融支持住房租赁政策体系。

  1月5日，据财联社报道，从多个信源处获悉，近日央行、住建部召集重点房企举行座谈会，与会房企除了去年9月已参与融资新规试点房企，亦包括部分去年未参与试点的房企，房企融资“三条红线日，人民银行上海总部召开2021年上海货币信贷工作会议。会议强调：继续深化利率市场化改革，巩固贷款真实利率下降成果；稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求，合理控制房地产贷款规模。

  1月15日，央行金融市场司司长在国新办新闻发布会上表示，在房地产金融调控方面，重点开展以下几方面工作：一是加强房地产金融调控，牵头各部门加强对各类资金流入房地产的情况监测，引导商业银行房地产贷款合理增长，推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。二是实施房地产金融审慎管理制度，形成重点房地产企业资金监测和管理规则等。三是完善住房租赁金融政策，近期将就有关政策公开征求社会意见。

  面对严峻复杂的国内外环境特别是新型冠状病毒肺炎疫情严重冲击，2020年国民经济稳定恢复，但新冠肺炎疫情的不断反复，使得2021年国内经济依旧面临较大的下降带来的压力，中央将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度。但从1月央行召开工作会议、召集重点房企举行座谈会及国新办新闻发布会发言来看，房地产金融监督管理依旧从严。央行将继续加强房地产金融调控，加强对各类资金流入房地产的情况监测，引导商业银行房地产贷款合理增长；继续实施房地产金融审慎管理制度，完善重点房地产企业资金监测和管理规则等。

  2020年9月，住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》在出租与承租、租赁企业、经纪活动、法律责任等方面提出60多条规范措施，明白准确地提出严控长租公寓领域高进低出、租金贷等现象，规范住房租赁合同网签备案，稳定各地租金水平。2020年11月，《“十四五”规划建议》中强调坚持“房住不炒”定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。之后，部分城市发布支持住房租赁政策和规范住房租赁法规，推动各地住房租赁行业规范、健康发展。

  1月7日，中山市发布征求《中山市加快培育和发展住房租赁市场实施方案（修订稿）》（征求意见稿）意见的通知。

  1月13日，北京市住建委发布《北京市租赁住房建设导则(试行)》(征求意见稿)。《导则》划定了适合使用的范围，主要内容有总则、规划设计、单体设计、室内环境、室内装修、应用技术共六章，适用于本市行政区域内，新建、改建租赁住房的土地供应、规划、设计和建设活动。本市公共租赁住房不适用本导则，执行北京市区域标准《公共租赁住房建设与评价标准》DB11/T1365。

  《导则》明确了租赁住房定义及建筑类型。《导则》所指租赁住房是指在约定期限内由企业整体运营并实施集中管理，出租用于居住的房屋，大致上可以分为住宅型租赁住房、宿舍型租赁住房、公寓型租赁住房三种建筑类型。

  同时，《导则》按需设置公共服务配套设施；《导则》明确了各类租赁住房适用标准规范的原则和执行标准。《导则》规范公共区域和辅助用房，践行“小居大家”理念。为城市租赁住房的建设设定了标准，有助于城市住房租赁市场的健康发展。

  1月13日，宁波市人民政府办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施建议》。发展目标：到2022年底，全市新增各类租赁住房不少于13万套（间），其中新建、改建租赁住房不少于6.7万套（间），盘活闲置住房用于租赁不少于6.3万套（间）；培育房源1000套（间）以上或面积达3万平方米以上的专业化住房租赁企业20家以上；建立健全市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁制度体系，形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

  ，提供租赁住房用地。在租赁住房需求较大的区域，釆取“限房价、限地价、竞自持”方式出让土地，土地竞得人自持租赁住房用于租赁。支持企业利用自持产业类工业用地建设租赁住房。允许新供村级发展留用地建设租赁住房。允许非房地产企业将依法取得使用权的土地，经批准后用于租赁住房建设。探索利用集体建设用地和企业和事业单位自有闲置土地建设租赁住房，所建租赁住房不得分割转让、以租代售。

  第二，允许改建房屋用于租赁。在符合产业高质量发展、结构安全、消防安全的前提下，允许企业将闲置商业、办公、工业用房改建为租赁住房或职工宿舍，改建项目应按审批要求做建设、消防验收和运营管理。

  第三，集中配建租赁住房。根据开发园区、产业园区和小微企业园区的用工需求，允许园区统筹规划、集中新建改建租赁社区，允许建设职工宿舍等租赁住房。有条件的园区可适当提高工业附属设施配建比例，配套用地上限可由7%提高到10%，配套建筑面积上限可由10%提高到15%。

  第四，盘活存量闲置房源。通过梳理整合政府机构、事业单位、国有企业等单位闲置房源，支持住房租赁企业筹集社会闲置房源、鼓励个人将闲置住房委托给住房租赁企业或中介机构出租等方式，盘活存量闲置房源。

  第五，配建高端租赁住房。结合宁波实际，在东部新城、南部商务区等重点商务功能区配建高端商务租赁住房，提供长租、短租和服务式公寓相结合的多元化产品和个性化服务。

  同时，从四方面加大政策支持力度,促进住房租赁市场的发展：完善住房租赁支持政策。办理房屋租赁合同备案或出租登记的承租人，可依规定申领居住证，并享受义务教育、就业等公共服务。加大财政资金支持力度。严格按照中央财政支持住房租赁市场发展试点有关要求，制定完善中央财政专项资金使用管理办法。加大税收政策支持力度。积极向上申请将现行企业向个人出租住房租金收入减按4%征收房产税政策，扩大到政府机构、企业和事业单位和企业向专业化、规模化住房租赁企业出租住房等范围，经批准的“商办改租”“工改租”住房可比照适用。加大金融政策支持力度。鼓励金融机构向租赁住房相关公司可以提供开发建设贷款、经营性贷款、专项金融债券等金融支持。支持租赁住房相关企业发行住房租赁专项债券等公司信用类债券用于租赁住房建设和经营。支持保险资金参与租赁住房建设，鼓励保险机构开发出租人综合保险和承租人责任保险等保险产品。

  综合来看，在国家明确坚持“房住不炒”定位，租购并举、因城施策和解决大城市住房明显问题的背景下，各地政府积极出台培育和发展住房租赁市场的有关政策，积极解决大城市住房问题。政策主要由增加房源供给、培育市场主体、加大政策支持力度和加强租赁市场监管等方面构成。

  其中，增加房源供给方面，不少城市允许改建房屋用于租赁：在符合产业高质量发展、结构安全、消防安全的前提下，允许企业将闲置商业、办公、工业用房改建为租赁住房或职工宿舍。此项政策将使得之前闲置的商业、办公用房得到一定效果利用，在缓解城市租赁住房短缺的同时，减少了商业、办公用房的空置，变相促进了商业和办公用房的销售。

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